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　　第一條 為加強城市住宅區物業管理，保證城市住宅區的開發建設達到規劃、設計和物業管理要求，有利于住宅區物業管理的正常進行，維護物業出售單位、業主、物業管理企業的合法權益，根據《常德市城市住宅區物業管理辦法》和國家、省、市有關法律、法規、規章及規范性文件規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱城市住宅區物業移交驗收接管，是指物業管理內物業出售單位將符合本辦法規定的住宅區物業移交給業主、業主組織，業主、業主組織按本辦法對住宅區物業驗收并接管的全過程。

　　第三條 本市城市規劃區域內相對集中的居住區的物業移交驗收接管，適用本辦法。

　　第四條 常德市房地產管理局具體負責全市住宅區物業移交驗收接管的監督和管理。縣(市)、區物業管理協調部門，按職能分工和市物業管理主管部門的授權，負責本轄區內的物業移交驗收接管。

　　第五條 城市住宅區物業移交接管驗收，由市物業管理主管部門、縣(市)、區物業管理協調部門，住宅區物業出售單位、業主委員會、相關物業管理企業及相關服務管理單位和所在地派出所、居委會等單位組成物業移交驗收接管小組。市物業管理主管部門主持、指導物業移交驗收接管小組工作;物業出售單位負責物業移交驗收的申請和組織;業主委員會負責驗收和接管。

　　第六條 物業移交驗收接管的主要內容包括：

　　(一)住宅區規劃設計的落實情況和滿足物業管理要求的情況;

　　(二)各單項工程的竣工驗收情況;

　　(三)基礎設施、公共設施設備的質量和完善情況﹔

　　(四)維修基金代收代繳情況﹔

　　(五)公用設施設備及相關房屋產權界定﹔

　　(六)服務用房的提供和產權落實情況;

　　(七)物業資料移交情況;

　　(八)有關承諾的落實情況;

　　(九)物業移交驗收接管前、后的相關責任明確與界定;

　　(十)前期物業管理情況;

　　(十一)物業移交驗收接管小組在物業移交驗收接管過程中議定的其它內容。

　　第七條 城市住宅區物業，必須符合下列條件和要求，方可進行物業移交驗收接管。

　　(一)物業已嚴格按照批準的規劃、設計和有關專業管理部門的要求建設完畢，并滿足使用要求;

　　(二)物業已通過單項驗收和竣工綜合驗收并達到合格要求。臨時建筑物、構筑物、施工機具和余渣已全部清理完畢;

　　(三)物業已具備相關服務管理單位向最終用戶收費的供水、供電、供氣、通訊等設施條件。道路、給排水、排污等管道暢通;

　　(四)配套建設的各項公用服務設施已到位并能正常使用，綠化工程符合規劃要求，消防等設施齊備;

　　(五)物業管理用房、物業資料按《常德市城市住宅區物業管理辦法》規定，巳及時移交給業主委員會，且具備實行封閉式物業管理的基本要求。住宅區房屋總建筑面積三萬平方米以下的，物業管理用房不得少于總建筑面積的千分之五，且物業管理用房建筑面積最低不少于五十平方米;住宅區房屋總建筑面積三萬平方米至五萬平方米的，物業管理用房不得少于總建筑面積的千分之四，且物業管理用房建筑面積最低不少于一百五十平方米;住宅區房屋總建筑面積五萬平方米以上的，物業管理用房不得少于總建筑面積的千分之三，且物業管理用房建筑面積最低不少于兩百平方米。

　　(六)已組織召開第一次業主會，住宅區已成立業主委員會。

　　(七)建立、交繳和歸集了維修基金;

　　(八)房屋幢、戶號已編排并經有關部門確認;

　　(九)已實行前期物業管理。

　　第八條 住宅區物業移交驗收接管時，必須提交以下資料：

　　(一)規劃部門最終批準的四圖一書。(規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠化規劃圖及區詳細規劃說明書);

　　(二)住宅區內所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙(包括竣工總平面圖、單項建筑、結構、設備竣工圖、地下管線竣工圖);

　　(三)住宅區內房屋、公共服務配套設施、設備等項目清單及產權歸屬證明;

　　(四)住宅區銷售時公布的物業管理方案與承諾、前期物業管理服務合同;

　　(五)各公用設施設備的合格證明和使用說明以及保修書;

　　(六)單項工程承、發包合同及保修責任書;

　　(七)物業移交方案、物業清單和房屋業主匯總表;

　　(八)維修基金歸集憑證。

　　第九條 住宅區物業移交驗收接管程序與要求：

　　(一)住宅區物業出售單位在竣工綜合驗收合格后60天內，向市物業管理主管部門提出住宅區移交驗收接管書面申請，并提交本辦法第七條規定的文件資料，同時將申請書和資料送業主委員會﹔

　　(二)市物業管理主管部門接到申請書和有關資料齊全后15天內，經初步審查，聽取業主委員會意見后，確定物業移交驗收接管的時間、要求和物業移交驗收接管小組組成名單，書面通知住宅區物業出售單位和業主委員會;

　　(三)在市物業管理主管部門主持下，住宅區物業出售單位按申請書的批復，組織審閱有關驗收資料，聽取建設匯報，進行現場檢驗后，填寫物業移交確認清單;除住宅區物業出售單位外的物業移交驗收接管小組成員，應對物業移交驗收接管的事項提出驗收要求，業主委員會與住宅區物業出售單位應在對所提出的驗收要求進行協商后予以明確;

　　(四)住宅區物業出售單位與業主委員會草簽《物業移交接管協議》，報市物業管理主管部門備案，業主委員會將《物業移交接管協議》向全體業主公示15天;

　　(五)在《物業移交接管協議》完成公示后十天內，由市物業管理主管部門決定是否核發《城市住宅區物業移交接管認定書》。住宅區物業出售單位與業主委員會在領取認定書后，方可辦理具體物業移交接管;按本辦法不予核發《城市住宅區物業移交接管認定書》的，市物業管理主管部門向物業移交驗收接管小組成員予以書面答復，并提出限期整改要求，在相關單位落實限期整改要求后十五日內，核發《城市住宅區物業移交接管認定書》。

　　(六)《物業移交驗收接管協議》簽字生效和接管。第十條 住宅區物業移交驗收接管時，物業移交驗收接管小組對存在的質量、安全等方面的問題應明確記錄，并由市物業主管部門告知相關管理部門，相關管理部門應督促物業出售單位、業主及相關單位整改。

　　第十一條 辦理住宅區移交驗收接管并取得《城市住宅區物業移交接管認定書》后，除國家法律、法規有明確規定的，物業出售單位對住宅區不再承擔《物業移交驗收接管協議》外的責任。

　　第十二條 分期建設的住宅區，經市物業主管部門同意，物業出售單位可申請實行分期物業驗收，但相應的基礎設施設備和公共服務配套設施必須基本滿足業主的正常生活使用要求，待工程全部竣工后，再辦理移交接管手續。

　　第十三條 住宅區接管驗收合格后，物業出售單位在領取《城市住宅區物業移交接管認定書》前，應將物業移交驗收接管資料裝訂成冊，一式叁份，移交縣(市)、區物業管理協調部門或市物業管理主管部門、住宅區業主委員會和住宅區的相關物業管理企業。

　　第十四條 未完成物業移交驗收接管并取得市物業管理部門核發《城市住宅區物業移交接管認定書》的住宅區物業，由物業出售單位負責前期物業管理，其業主組織不得選聘物業管理企業，物業管理企業不得承接該物業的物業管理。因物業出售單位原因造成物業不能及時、完整移交的，經市物業主管部門會同市開發主管部門認定后，物業出售單位承擔相應責任。業主組織無正當理由不接管住宅區物業的，物業出售單位經市物業主管部門確認后，不再承擔除國家法律、法規明確規定外的物業責任，由此引起的后果和造成的損失由全體業主承擔。

　　第十五條 物業出售單位違反本辦法，不及時組織進行物業移交驗收，造成物業管理無法順利進行的，市開發主管部門及相關行政管理部門應依法予以監督管理和查處。

　　第十六條 物業出售單位違反本辦法，未移交物業資料及配置物業管理服務用房的，由市物業管理主管部門責令限期改正，并可處五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第十七條 違反本辦法，給業主及使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或其他嚴重后果，觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第十八條 違反本辦法，涉及城市規劃、市政、供水、供電、園林、環衛、消防、電信等行政管理的，由相關行政管理部門依法予以處理。

　　第十九條 非住宅區的住宅物業及非住宅商品房實行物業管理的，其物業移交驗收接管，可參照本辦法執行。本辦法實施前已交付使用的住宅區物業，業主、業主組織及物業出售單位應參照本辦法，完善物業移交驗收接管手續。

　　第二十條 本辦法由常德市房地產管理局負責解釋。

　　第二十一條 本辦法自發布之日起實施。